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廣證即將邁入房地產評估大數據時代



 

隨著房地產行業和市場經濟的高速發展,我國房地產估價行業也進入了一個快速發展的軌道。經過二十多年的發展,房地產估價行業規模不斷擴大,行業競爭也日益加劇,房地產估價機構所處的行業環境也在不斷的發生變化。從最初的拼關系、拼人脈、拼資質到后期的拼服務、拼速度,市場環境迫使房地產評估機構對自己要求更加的嚴格。無論是政府、銀行、房地產開發公司還是個人,對于評估機構的需求是一樣的,要求估價報告出具的速度要快、效率要高、價格要準、評估依據要客觀、估價師對房地產動態要熟悉等。如果以原有的評估手段,要達到上述需求,需要評估公司配置眾多的評估工作人員、查勘車輛、多名經驗豐富的估價師才能勉強達到。但通過借助現代化的大數據信息技術則能高效、高質的達到這一目標。

廣證評估從2009年起就注重對南寧房地產數據的收集工作,20147月加入中房評數據聯盟,參與中房評采集系統、自動估價系統等的建設。通過與聯盟成員的交流學習,逐步實現系統與南寧實際房市情況相結合,

一、采集系統

該系統基于移動互聯網、辦公自動化、數據倉庫等技術,能夠對各種類型的房屋進行現

場采集、整理、發布。配合數據庫平臺系統,能夠提供數據庫發布與數據導出。依據系統統數據平臺,通過系統客戶端口,利于互聯網技術,數據部人員能迅速將估價任務進行分配,遠程安排人員進行查勘工作。在查勘完成的同時,利用網絡回傳相關估價對象房屋、小區等信息。最大程度上減少評估人員在查勘時往返的路程時間,提高人員工作效率。

二、房地產自動估價系統

房地產自動估價系統以中國房地產估價理論為核心,利用云計算等進行全面數據化管理

的信息系統。房地產自動估價系統可根據用戶的需要,在系統上實現房地產基本信息的錄入、查詢、系統維護以及修改、刪除。通過在系統上輸入房屋的房號、面積、位置等基本信息,由系統自動估算出房屋價值、生成相應的估價報告。



我公司自2009年起陸續開發了智能估價系統、存量住房價格報告、以反應市場數據為主電子期刊等價格價格信息服務品類,并在此基礎上開發了數種服務產品。如估高質、高效的出具估價報告?大數據的應用是個非常好的選擇。大數據作為解決傳統數據庫軟件無法獲

取、存儲、管理和分析超大規模數據集的技術,其意義在于管理海量數據,并從中及時識別和獲取信息價格。大數據讓企業的決策并日益基于數據和分析而作出,而非基于經驗和直覺。

如果能讓公司發展更上一個臺階,大數據的應用是公司繞不開的一個坎。公司高層初期的意愿是由公司委托專業軟件開發公司進行估價軟件的開發,但效果不理想。20146月及7月公司組織部分中高層領導前往深圳、廣州的一些一級評估機構進行觀摩考察,發現當地的自動估價軟件應用已經非常成熟,而且還在不斷的根據市場環境等研發或升級其它配套軟件。在考察過程中,中房評、云估價2個房地產估價軟件給我們的印象最為深刻。在經過對軟件的了解、學習、模擬應用等環節后,公司高層決定加入中房評聯盟,參與中房評自動估價軟件在廣西的開發及應用。

自動估價系統是由深圳中房評數據技術有限公司自主研發的一款房地產估價系統。該系統與電子商務平臺結合,利用GIS技術,集成基礎信息數據庫,是在房地產估價理論與實務的基礎上建立的行之有效的估價信息系統。

要實現自動估價須依賴估價軟件,前期的樓盤基礎信息及房屋成交案例的資料收集工作尤為重要。

在樓盤基礎信息收集方面,我公司安排10名專職人員及16名兼職人員組成龐大的調查團隊,深入南寧市的大街小巷,對南寧市所有已入住的樓盤進行數據調查、拍照存檔等。本次的樓盤信息調查,除了常規的小區地理位置調查、小區配套設施、小區四至、樓棟外觀等信息外,還包括樓盤類型、道路情況、交通情況、周邊環境、嫌惡信息、樓棟信息、單元信息、房號描述等進行了具體調查。而且調查的同時,調查人員還會對小區、樓棟等進行拍照存檔等。

而房地產評估案例數據選取的途徑主要有以下幾種:官方數據、房地產中介公司數據、售樓處咨詢數據、報紙報價數據、網站查詢數據和估價公司積累數據等。

從上述六種數據來源來看,傳統意義上的評估理論認為后四種無論可靠性、準確性都難以達到要求,說服力較差,特別是在評估爭議中尤為明顯,在法院的聽證會或庭審中,在回答或解釋關于案例來源問題上,對其真實性、可靠性等問題上估價師往往難以應對。

而第一種官方二手房成交數據來言,雖說最具有說服力,但受限于兩個因素:第一是各地房地產主管部門數據的公開性不一,有的地方將其作為個人隱私數據予以保密;有的地方將之作為其獨家數據,采用付費查詢的方式對外公開,而且查詢的方式受到種種限制。這都在實際使用中帶來很大的不便;第二個更關鍵的因素在于全國性普遍的陰陽合同的存在,而給估價實踐帶來難以實際操作的困境。

第二種房地產中介公司數據,作為直接促成房地產交易的中介方,其所提供的數據應該是最為真實可靠的,案例的房地產信息也比較全面(如樓層、朝向、戶型、景觀、通風、采光以及室內照片等)。我公司與廣西目前最大的中介機構—廣西貴人置業投資有限公司合作,利用該公司在南寧市擁有近70家門店、覆蓋南寧所有城區、二手房成交量最大的優勢,采用貴人中介公司真實的成交案例,結合我公司前期出具的評估數據,做為自動估價軟件案例選擇的依據。

南寧市大部分樓盤的數據采集及錄入工作預計在10月底完成,11月公司將開始建行數據的建模工作。預計在2015年年初,廣西第一個房地產自動估價軟件將能正式投入使用,廣證也將在2015年邁入房地產評估的大數據時代。

2015年,風云再起,誰將成為廣西房地產評估業的領導人物?請大家擬目以待。




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